網路新聞：6人求租太平區5千元套房。網酸：是要找太平間？
網路新聞的標題通常下得都很聳動，因為這樣才有話題性。三寶爸以為，在房地產投資的世界裡，很多事情都有可能，包含6人求租太平區5千元套房，也不是不可能！至於，網酸的話，很多時候只是網友沒遇過、沒聽過、身邊沒有這樣的朋友而已。
筆者是單親，記得小時候曾經在豐原租過房子，那是一棟舊透天，在市區內，我們租二樓，半夜要上廁所還要跑到一樓，一樓裡常常充滿大小不一的蟑螂、腳比大人手指還長的蜘蛛，二哥每次要上廁所總是拖著我去，半夜也把我叫醒，務必要我陪他去，通常我和哥哥都是懷著忐忑的心情、步步驚心去上廁所，上完廁所又拖著惺忪的睡眼，走在燈光忽明忽暗的樓梯，上樓繼續睡覺。
全家四口就租在簡陋的二樓，睡同一張床舖，牆壁油漆是斑駁的，地面也是髒髒的抿石子地，各位爸爸，你想這樣租金要多少？所以，6人租5千元的套房，難道真的不可能？社會上窮人很多，韓國瑜曾說：莫忘世上苦人多！我很認同這句話，因為筆者小時真的是「窮到快被鬼抓去！」有個棲身之所就好，哪裡還在乎房子的品質？
買房出租可行嗎？
很多人喜歡用二分法來簡化問題，但，關於買房出租千萬不要簡化為可以或不可以這樣而已喔！
就像有些女生會說我喜歡高富帥的男生，但，如果他脾氣不好呢？難道你也可以？若不可以，那你的條件是否又更改為：高富帥、脾氣又好。買房和挑男朋友一樣，其實我們在基本的要求之外，還有很多東西是涉及到個人判斷以及風險的掌控！買房出租沒有一定可以，也沒有一定不可以！千萬不要二分法看待一個問題！
不過，透過一些原則，我們可以避開部分風險，透過經驗可以增加自己的判斷力。以下列出三寶爸關於買房出租的淺見供各位爸爸參考，希望您思考過以下三個原則之後再做決定：
一、租金報酬率三趴到五趴
以現在2020年的銀行利息來看，很多人都會想用閒錢去做投資，至於房屋的投資，因為風險較高，資本較大，設定的投報率不可以只是高於銀行。我的判斷是設定在三趴到五趴。低利的環境已維持近十年，許多人忘記在民國七八十年時利率動輒為五趴六趴，我以為，買房子是長久的事，並不是短線投機，未來的事很難說，如果銀行升到三趴，可能我們當爸爸的還擋得住。五趴到三趴間的利息，是我們應該可以賺到的安心收益，這樣的range，我覺得是不高但可以接受的。若一味求高投報，而忽略風險。這是比較冒險的。買房出租只是為了混口飯吃，以防有天被老闆炒魷魚時，還有個被動收入可以養家活口，所以風險的控管是很重要的。就像有些人為了求高投報率買了一些垃圾債券，那種風險就必須自己承擔。
投報率的二種算法：
（一）包租公算法
「租金報酬率」最粗淺簡易的算法是（每月租金 × 12 個月）／房屋總價。例如若房屋總價為 300 萬元，每月租金收入 1 萬元，則該間房屋的租金投報率為4 %。但上述算式僅能推估在在滿租情況下的「毛租金報酬率」，即房產可創造的最大租金收益；要精準算出「淨報酬率」，還要扣除包括 1. 貸款利息、2. 稅金、3. 裝潢費、4 維修費、5 管理費等相關成本，同時還得概抓約 1 個月的空置期，才是比較精準的租金報酬率計算法。
（二）仲介算法
三寶爸常看到建案廣告常以高投報率吸引投資者。這時就得注意是以「房屋總價」是「自備款」去計算，因為業者很可能會用年租金除以自備款，或虛報租金行情，來拉高報酬率，數字雖好看，但屋主面臨的可能是租金不夠付房貸本息、還款困難的窘境。所以，在試算租金報酬率時，除了要知道租金是否合理，也要了解計算基準，才不會被別人牽著鼻子走。
二、地點選有租屋需求的地方
地點的選擇涉及到許多方面，很大一部份是必須靠經驗獲得的，只是經驗的東西無法教，必須自己下場，身為中年大叔的你們，這點，相信很多人是可以認同—「經驗是教不來的！」不過，仍可以透過一些不同的層面來降低我們買房的風險，才不至於買到難租的房子。不過，這對身為爸爸的我們有很大的優勢，因為你可以站在自身的角度來看租屋需求，我們若需要租屋，不也是看以下幾個方面？
（一）交通：離多數租客的距離。要考量地域差別。台中和台北的人對上下班的通勤時間的概念是不同的。
（二）學區：如果設定是租給新婚夫妻，這點就很重要，而且愈是靠近學校第二排愈好。為什麼不是第一排？你覺得呢？
（三）生活機能：最重要的商店只有二間—全聯及便利商店。當爸爸的大家，商店不用多，有這二間就滿足百分之九十了吧？
三、房子本身條件要好
（一）通風採光良好：選擇買房出租，不僅只是為了獲得被動收入，同時也希望提供租客一個好的生活環境，因此通風採光列為選屋的第一要件！
（二）買民國89年921之後蓋的房子：由於建築法規的關係，921之後蓋的房子耐震係數較高，現階段而言，買這樣的房子是保護租客也是在保護我們自己！
（三）生活機能：滿足食衣住行的基本生活需求。
小結：買房出租，沒有絕對可以或不可以！除了計算投報率、市場需求、房子本身條件外，其實還有許多「眉眉角角」，三寶爸希望大家在做這個決定時，能夠先劃定一個區域，並且看屋量要夠，多看多聽。如果有任何疑問，也歡迎留言討論！預計下星期再出中篇喔。
相關文章：https://jasontorich.pixnet.net/blog/category/273200
留言列表
{{ article.title }}
